Spanien är den enskilt största utlandsmarknaden för svenska bostadsköpare. Costa del Sol, Alicante och Mallorca dominerar, och för många är köpet första steget mot en längre vistelse eller en framtida utflyttning. Skattemässigt är det viktigt att hålla isär två saker: vad Spanien tar ut, och vad Sverige fortsätter att ta ut.
Vad du betalar när du köper
Du behöver ett spanskt skattenummer, NIE, innan köpet kan genomföras. Själva förvärvet beskattas olika beroende på om bostaden är begagnad eller nyproducerad:
- Begagnad bostad: överlåtelseskatt (ITP). Skattesatsen bestäms av den autonoma regionen och skiljer sig därför åt mellan exempelvis Andalusien, Valencia och Balearerna.
- Nyproduktion från byggherre: spansk moms (IVA) i stället för ITP, plus stämpelskatt (AJD) som också sätts regionalt.
- Övriga kostnader: notarie, fastighetsregister och i praktiken ofta en gestoría som hanterar registreringen.
Räkna med att transaktionskostnaderna sammantaget blir en väsentlig post utöver köpeskillingen – det är dessa som avgör hur lång tid ett innehav behöver vara för att gå ihop.
Löpande skatter medan du äger
Varje år betalas den kommunala fastighetsskatten IBI, som baseras på taxeringsvärdet (valor catastral).
Är du inte skattemässigt bosatt i Spanien tillkommer deklaration i formuläret Modelo 210. Här överraskas många svenskar av två saker:
- Står bostaden tom för eget bruk beskattas ändå en schablonintäkt beräknad på taxeringsvärdet. Ingen uthyrning krävs – innehavet i sig räcker.
- Hyrs bostaden ut beskattas hyresinkomsten. Bosatta inom EU/EES får dra av kostnader hänförliga till uthyrningen; bosatta utanför EU/EES får som huvudregel inte det.
Spanien har dessutom förmögenhetsskatt som kan träffa spanska tillgångar även för den som bor utomlands, med betydande regionala skillnader och ett statligt tillägg för större förmögenheter.
När du säljer
Kapitalvinsten beskattas i Spanien eftersom fastigheten ligger där. Säljer du som utomlands bosatt är köparen skyldig att hålla inne en del av köpeskillingen och betala in den till spanska skattemyndigheten som preliminärskatt. Blir den slutliga skatten lägre måste du aktivt begära återbetalning – det sker inte automatiskt. Utöver detta tas i många kommuner ut en kommunal markvärdesskatt (plusvalía municipal) vid överlåtelsen.
Så påverkas din svenska skatt
Detta är den del som oftast missas. Är du obegränsat skattskyldig i Sverige beskattas du här för dina inkomster oavsett var de uppkommit. Det innebär att både hyresinkomst och kapitalvinst från den spanska bostaden ska redovisas i den svenska deklarationen.
- Dubbelbeskattning undanröjs genom skatteavtalet mellan Sverige och Spanien. Fast egendom beskattas som huvudregel i det land där den ligger, medan hemviststaten lindrar dubbelbeskattningen – i praktiken normalt genom avräkning av den spanska skatten.
- Avräkning kräver underlag. Du måste kunna visa vilken spansk skatt som faktiskt betalats, för rätt inkomst och rätt år. Slarv med kvitton och deklarationer i Spanien blir en svensk skattekostnad.
- Uppskov med kapitalvinst vid byte av permanentbostad kan under vissa förutsättningar gälla bostäder inom EES – Spanien ligger inom EES.
- Ett spanskt husköp bryter inte din anknytning till Sverige. Det är de svenska banden – framför allt kvarvarande bostad i Sverige, familj och ekonomiskt engagemang – som avgör frågan om väsentlig anknytning.
Fallgropar vi ser oftast
- Att tro att spansk skatt är den enda skatten. Är du kvar i det svenska systemet är den bara ett avräkningsbart avdrag.
- Att inte lämna Modelo 210 för en bostad som står tom – skyldigheten finns även utan hyresinkomst.
- Att köpa i bolag utan att räkna på konsekvenserna, både i Spanien och i Sverige.
- Att planera utflyttningen först efter köpet. Ordningen på besluten – bostad i Sverige, tidpunkt för avresa, avyttringar – påverkar utfallet mer än själva köpet.
Om författaren och NORTH INVESTMENTS
Felix Schöttle är jurist med specialisering inom svensk och internationell skatterätt och bistår privatpersoner och företag med gränsöverskridande skattefrågor genom NORTH INVESTMENTS.
Artikeln beskriver huvuddragen i regelverken och är endast avsedd som allmän information. Skattesatser, avgifter och undantag ändras och skiljer sig ofta åt mellan regioner och kommuner – kontrollera alltid vad som gäller vid din affär. Artikeln utgör inte skatte- eller juridisk rådgivning; professionell rådgivning bör alltid inhämtas utifrån den enskildes situation.
