Bulgarien är den minst omskrivna av de marknader vi går igenom, men för vissa den mest rationella: prisnivån är låg, den platta inkomstskatten på tio procent är bland Europas lägsta och landet ligger inom EU. Det gör att både transaktionen och de löpande kostnaderna blir små i absoluta tal – vilket i sin tur gör att den svenska sidan av kalkylen väger tyngre än i något av de andra länderna.
Vad du betalar när du köper
- Kommunal överlåtelseskatt, vars nivå bestäms av kommunen där fastigheten ligger och som därför varierar över landet.
- Notarieavgift enligt fastställd taxa och avgift för inskrivning i fastighetsregistret.
- Kontrollera noga vad du faktiskt förvärvar: byggnad och mark kan hanteras juridiskt separat, och äganderätten till marken under en byggnad följer inte alltid självklart med. Detta är den vanligaste källan till obehagliga överraskningar på den bulgariska marknaden.
Löpande skatter medan du äger
Årlig kommunal fastighetsskatt tas ut på taxeringsvärdet, tillsammans med en avfallsavgift. Nivåerna är låga jämfört med Västeuropa. Hyresinkomst beskattas med den platta skattesatsen på tio procent. I semesterorter tillkommer normalt betydande underhållsavgifter i komplex med pool och gemensamma anläggningar – i praktiken ofta den största löpande kostnaden.
När du säljer
Bulgarien beskattar kapitalvinst vid försäljning av fastighet, men undantar under vissa förutsättningar försäljning av bostad som ägts under en längre tid. Villkoren rör bland annat hur många objekt som avyttrats under året och hur länge de innehafts – det är värt att kontrollera innan en försäljning tidsbestäms.
Så påverkas din svenska skatt
- Skatteavtal finns mellan Sverige och Bulgarien. Fast egendom beskattas som huvudregel i Bulgarien, medan hemviststaten lindrar dubbelbeskattningen.
- Den låga bulgariska skatten ger begränsad avräkning. Är du obegränsat skattskyldig i Sverige beskattas hyresinkomst och kapitalvinst här, och de tio procenten i Bulgarien räcker sällan för att täcka den svenska skatten. Mellanskillnaden betalas i Sverige.
- Uppskov vid byte av permanentbostad kan komma i fråga eftersom Bulgarien ligger inom EES.
- Skattemässig hemvist i Bulgarien förutsätter i huvudsak vistelse över 183 dagar eller att centrum för livsintressen ligger där – och även då kvarstår den svenska prövningen av väsentlig anknytning.
Fallgropar vi ser oftast
- Att köpa i ett semesterkomplex utan att räkna på underhållsavgifterna över tid.
- Att förvärva byggnad utan klarlagd rätt till marken.
- Att anta att tio procents skatt är slutlig skatt – för den som är kvar i Sverige är den bara ett avräkningsbelopp.
- Att inte redovisa det utländska innehavet i den svenska deklarationen. Uppgifter utbyts numera automatiskt mellan länderna.
Om författaren och NORTH INVESTMENTS
Felix Schöttle är jurist med specialisering inom svensk och internationell skatterätt och bistår privatpersoner och företag med gränsöverskridande skattefrågor genom NORTH INVESTMENTS.
Artikeln beskriver huvuddragen i regelverken och är endast avsedd som allmän information. Skattesatser, avgifter och undantag ändras och skiljer sig ofta åt mellan regioner och kommuner – kontrollera alltid vad som gäller vid din affär. Artikeln utgör inte skatte- eller juridisk rådgivning; professionell rådgivning bör alltid inhämtas utifrån den enskildes situation.
